Итак, цель, которую я ставил перед собой при написании статьи, — это определение сферы действия Закона Украины «О защите прав потребителей», а именно: распространяется ли его действие на инвестиционные правоотношения в строительстве. Сразу отмечу, что под инвестором подразумевается физическое лицо, поскольку в силу пункта 22 статьи 1 Закона Украины «О защите прав потребителей» потребитель — это физическое лицо, которое приобретает, заказывает, использует или намеревается приобрести или заказать продукцию для личных нужд, непосредственно не связанных с предпринимательской деятельностью или выполнением обязанностей наемного работника.

Также необходимо отметить, что на данный момент действует статья 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» с внесенными в нее в декабре 2005 года изменениями, которая предусматривает, что «объектами инвестиционной деятельности не могут быть объекты жилищного строительства, финансирование сооружения которых осуществляется с использованием негосударственных средств, привлеченных от физических и юридических лиц, в том числе в управление. Инвестирование и финансирование строительства таких объектов может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты общего инвестирования, негосударственные пенсионные фонды, созданные и действующие в соответствии с законодательством, а также через выпуск беспроцентных (целевых) облигаций, по которым базовым товаром выступает единица такой недвижимости».

В данной же статье рассматриваются правоотношения, в которых физическое лицо непосредственно выступает в качестве инвестора (то есть инвестиционные правоотношения возникли до вступления в силу вышеуказанных изменений в законодательстве) объекта, строительство которого на сегодня еще не закончено.

Одной из проблем Закона является то, что он четко не определяет сферу своего действия, что в свою очередь затрудняет применение его норм, в том числе и судебными органами при рассмотрении спорных вопросов.

В своем постановлении «О практике рассмотрения гражданских дел по искам о защите прав потребителей» № 5 от 12 апреля 1996 года (с последующими изменениями и дополнениями, внесенными Пленумом ВСУ № 15 от 25 мая 1998 года), Пленум Верховного Суда Украины указал: «Поскольку Закон не определяет четких границ своего действия, судам следует иметь в виду, что к отношениям, которые им регулируются, принадлежат, в частности, те, которые возникают из договоров купли-продажи, имущественного найма (в том числе найма (аренды) жилого помещения, — в части отношений, между нанимателем (арендатором) и заимодателем (арендодателем), который одновременно является исполнителем коммунальных услуг и услуг по ремонту жилищного фонда и инженерного оборудования), бытового проката, бесплатного пользования имуществом, подряда (в том числе бытового заказа или абонементного обслуживания), поручения, перевозки граждан и их груза, комиссии, хранения, страхования, из договоров о предоставлении финансово-кредитных услуг для удовлетворения собственных бытовых нужд граждан (в том числе о предоставлении кредитов, открытии и ведении счетов, проведении расчетных операций, принятии и хранении ценных бумаг, предоставлении консультационных услуг)».

Одним из способов приобретения жилой или нежилой недвижимости является инвестирование строительства. Правовой формой, посредством которой возникают права и обязанности между сторонами инвестиционной деятельности, является инвестиционный договор, инвестором в котором выступает физическое лицо.

Правовая природа инвестиционного договора подразумевает наличие в нем признаков нескольких гражданско-правовых договоров (в частности, договора купли-продажи, договора о предоставлении услуг), поскольку инвестор не только приобретает недвижимость, но пользуется услугами по изготовлению (строительству) объекта недвижимости.

Пункт 17 той же статьи 1 Закона «О защите прав потребителей» гласит: «Услуга — деятельность исполнителя по предоставлению (передаче) потребителю определенного договором материального или невещественного блага, осуществляемая по индивидуальному заказу потребителя для удовлетворения его личных потребностей». Руководствуясь этим определением, мы и попытаемся выяснить практическую возможность применения норм Закона к инвестиционным правоотношениям.

Итак, для того чтобы инвестиционные правоотношения подпадали под регулирование Закона, необходимо:

1) чтобы этими правоотношениями было предусмотрено получение в конечном итоге материального или невещественного блага инвестором;

2) наличие индивидуального заказа инвестора — физического лица;

3) чтобы предусмотренные договором материальные или невещественные блага использовались для удовлетворения личных нужд потребителя.

В данном случае следует отметить, что если по первому пункту особых вопросов не возникает, то наличие индивидуального заказа инвестора при инвестировании им строительства вызывает сильное сомнение. И это прежде всего связано со следующими предположениями.

Строительство объекта недвижимости, особенно многоэтажного жилого дома, — очень сложный процесс. Это связано как с технологией проводимых работ, так и с наличием множества законных и подзаконных нормативно-правовых актов, регулирующих этот процесс. Следует заметить, что перед непосредственным началом строительных работ застройщику необходимо получить ряд обязательных документов, таких как проект отвода земельного участка под застройку, право на застройку (например, решения органа местного самоуправления о передаче в пользование земельного участка), также разработать и согласовать с определенными государственными органами и теми же органами местного самоуправления проект (проектную документацию) на строительство.

Согласно постановлению КМУ «Об утверждении Общих условий заключения и выполнения договоров подряда в капитальном строительстве» № 668 от 1 августа 2005 года, проектная документация — это текстовые и графические материалы, утвержденные в установленном порядке, которыми определяются градостроительные, объемно-планировочные, архитектурные, конструктивные, технические и технологические решения, а также сметы объекта строительства. Подобные определения градостроительной документации даны и в других нормативно-правовых актах (см., например, Закон Украины «О планировании и застройке территорий»). Именно в проектной документации на строительство объекта недвижимости определяются все технические характеристики этого объекта, в том числе и отдельных его помещений (например, отдельная квартира).

Следует обратить особое внимание, что к определению этих технических характеристик инвестор — физическое лицо не имеет никакого отношения, поскольку проект на строительство «рождается» на основании отдельного подрядного договора на разработку проектной документации. Причем осуществлять работы по разработке такого проекта может лишь лицо, получившее соответствующую лицензию на проведение этих работ.

В силу вышеизложенного инвестор — физическое лицо самостоятельно не определяет, какой будет инвестируемая им недвижимость и, как правило, не требует внесения изменений в характеристики объекта инвестирования на протяжения срока строительства. Именно поэтому в правоотношениях, связанных с инвестированием объекта строительства, не выполняется одно из условий, необходимых для распространения на них Закона, а именно: отсутствует индивидуальный заказ инвестора, который должен быть у потребителя.

Кроме того, необходимо отметить еще один нюанс, наличие которого дает основания считать, что инвестор — физическое лицо не может считаться потребителем в рамках Закона Украины «О защите прав потребителей». Как было сказано выше, условием действия Закона в описываемых правоотношениях является то, что инвестор должен приобретать предусмотренные договором инвестирования материальные или невещественные блага для удовлетворения его личных нужд. Сразу следует отметить, что рассмотрение этого вопроса на основании лишь норм Закона будет неполным. На мой взгляд, целесообразнее обратиться к международному законодательству в этой сфере.

На Украине действует подписанное 25 января 2000 года и ратифицированное нашим государством 7 марта 2002 года соглашение «Об основных направлениях сотрудничества государств — участников Содружества Независимых Государств в области защиты прав потребителей». Согласно статье 1 этого соглашения, «потребитель — гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных (бытовых) нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности».

Налицо имеющееся различие между Законом и соглашением СНГ, которое состоит в том, что Закон указывает на личные потребности, тогда как соглашение СНГ дает таким потребностям более широкую трактовку, так как они (потребности) должны быть не только личными, но и бытовыми. К сожалению, в законодательстве Украины не дается определение бытовой потребности, есть лишь определение бытовой услуги, которое дано в постановлении КМУ «Об утверждении правил бытового обслуживания населения» № 313 от 16 мая 1994 года. Согласно данному постановлению, бытовая услуга — это вид деятельности субъектов предпринимательской деятельности, связанной с удовлетворением конкретной бытовой потребности индивидуального заказчика. Как видно из этого определения, мы снова сталкиваемся с понятием «бытовая потребность», определения которому нет.

Исходя из вышеизложенного, нельзя утверждать, что правоотношения по инвестированию строительства недвижимости, в том числе и жилья, относятся к разряду бытовых. А если учитывать и то, что значительная часть жилья инвестируется не с целью проживания в нем инвестора (очень часто инвестор, вкладывающий денежные средства, уже обеспечен жильем), а с целью перепродажи или сдачи в аренду, то как вообще можно говорить о наличии, у такого инвестора бытовой потребности?

Все вышеизложенное, на мой взгляд, дает основания полагать, что Закон Украины «О защите прав потребителей» не может распространять свое действие на инвестиционные правоотношения в строительстве, так как характер взаимоотношений в этой сфере не подпадает под признаки, являющиеся существенными для того, чтобы предполагать обратное.

© «Центр "Правова держава"». При использовании материалов ссылка на сайт обязательна.